“地王”不断推陈出新 面粉贵过面包背后

发表时间:2007-11-28 07:30    来源:上海证券报

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房地产上市公司融资额(包括IPO、增发、配股、发行可转债)

资料来源:wind 张大伟 制图

⊙据新华社电

记者 陈芳 徐寿松 邓华宁

近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊:“地王”不断推陈出新,动辄每平方米过万元的地价成本,早已高出周边房价。

眼下相当多的房地产企业,“不是已经上市在增发,就是走在上市的路上。”随着国内房地产市场格局的不断改变,房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现到人们眼前。

土地市场频爆“天价地”

11月8日,上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块,挂牌底价为4亿元左右,最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的“天价”一举摘牌,创下上海郊区地价之最。在挂牌现场,当报价员报出这一价格时,许多开发商不敢相信自己的耳朵,让报价员“再说一遍”。

上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高:楼面地价高达每平方米2万元。而4个月前新江湾城D1地块的“地王”价是每平方米12500元,上涨了60%。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹感慨:地价已超出常理,就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解,因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。

“怕了!”易居中国研究地产分析师杨红旭表示。

闪亮登场的“地王”不断创造着记录:北辰实业等以92亿元竞得长沙新河三角洲地块,创下国内单宗土地拍卖总价最高记录;苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块,楼面单价高达6.69万元/平方米,成为国内单价最贵“地王”……

开发商缘何近乎疯狂地去抢地?房产专家蔡为民说,眼下,有些公司获得土地的目的,未必是为了即期建设可售房源,只是作为资本市场的融资筹码。

竞拍土地的背后

与一些开发商高价竞地大量储地的现象相反,潘石屹在11月8日公布,新收购了民源大厦等两个烂尾楼。

在他看来,过去开发商在拿地时只要利润空间低于15%便不敢接手,而现在由于地价与房价同向拉扯互动,市场越来越不理性。“土地储备量越大,企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。盘活烂尾楼,利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”

开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果?记者在调查中发现,一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示,今年1月至6月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%,而土地成交价款同比增幅高达60%以上。

二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出,周边房价必应声大涨,这几乎成为普遍现象,购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说,上海杨浦区的合生江湾国际公寓,受11月8日新江湾城拍出楼面地价2万元/平方米新“地王”的利好刺激,11月13日推出的套公寓房源报价迅即由9月份上市时的每平方米1.7万元,飙升到每平方米2.4万元。

在新一轮宏观调控中,如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应,加大对开发商大量闲置土地的处置力度,不仅是中央宏观调控着力解决的重点,也是地方政府面临的一大考验。