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证券时报记者付建利

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黄光裕似乎并不甘于在家电卖场的风光无限。日前在接受媒体采访时黄光裕表示“国美地产年内赴港上市。”

据知情人士透露，在完成对永乐的收购、进军医药连锁行业之后，将旗下地产业务整合后实现香港上市成为力图打造“多元化帝国”的国美下一着棋，时间初步确定为今年年底或明年年初。

证券时报记者日前采访了国美电器(0493，HK)控股有限公司，公司相关人士表示：“国美至今上市的仅是家电零售部分，如果国美的地产业务上市，也只是黄先生的私人投资。”值得注意的是，国美旗下的明天地产自去年启动至今，开发量超过150万平方米，明天地产称，至今尚未用过银行一分钱的贷款，全部使用国美自有资金。

“国美地产业务今年年初到现在的一系列动作都预示着其上市的决心。”业内人士在谈到国美年末赴港上市时表达了这样的观点。

地产业务上市如箭在弦

被媒体称为“美乐案”的并购发生在今年7月底。国美采用“现金加股权”的方式，以52.68亿港元的代价收购了永乐。同时，黄光裕又和美国Walgreens共同出资成立国美医药股份有限公司，不久将落户北京通州。

“收购了永乐之后，国美电器零售整合基本暂告一段落。黄光裕下一步是要在地产业务上实现突破性的进展。”据知情人士介绍，目前电器零售的毛利才5%~6%，净利才2%~3%，远远低于房地产的利润。因此，国美把目光转向房地产领域是在情理之中的。

目前，国美旗下有四家地产公司—————鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产，但黄光裕素来的闪电出手和雷厉风行的作风并未在地产领域得到体现。以国美旗下明天地产为例，公司惟一一个项目“明天第一城”的销售几乎全部完成，仅有的下一个昌平项目还未摘牌，其余洽谈之中的地块分布在通州、亦庄、天通苑等，但无一签约。

据了解，一个很重要的原因就是因为国美的地产业务没有上市，知情人士透露，“国美系”所有地产公司目前均处于资源整合期，由于存在诸多不确定因素，各公司的步调不得不放缓。而黄光裕也已在内部表示，待全面整合完成之后，必须“要把地产的发展速度提一提”。

业内猜测，国美地产业务的发展思路与其电器零售大致相当：即快速销售、低价促销、回笼资金后再投入到更多新的项目，以此实现规模快速扩张。但仅靠自有资金，资金需求量巨大的国美系地产业务发展将受到很大限制，上市就成为黄光裕实现加快拿地目标的一大法宝。

相关专家表示，由于国内房地产的融资体系还不完善，房地产开发企业在融资的过程中存在着很大风险。据专家介绍，目前房地产企业融资渠道主要有三点，即银行、信托以及资本上市，而对于很多地产企业来说，国家实行宏观调控，信贷紧缩，银行融资的渠道变得更为艰难；信托基本上不可能。据了解，国美并不打算在近期选择海外基金、投资财团、信托介入国美地产业务，所以通过海外上市融资成为其最佳的现实的选择。

与此同时，富力、合生等房地产开发企业在海外的成功上市树立了良好的示范效应，而近期绿城等企业海外上市也对黄光裕有不小的冲击。“现在上市是第一位的，上市后国美才考虑其他融资方式。”上述知情人透露，目前国美在香港上市的路径还未确定，有可能选择买壳上市，也有可能通过鹏润地产完成赴港上市计划。

“上市”成为两个市场转接点

除了推动地产业务在港上市外，黄光裕的另一个意图是：打通房地产上下游产业链，其设想包括介入房地产的一级开发、二级开发及工程建设、物业管理及销售运营等。

据悉，明天地产的昌平地块价值超过8亿元，一级开发即是由国美自己完成。另外，在今年3月，鹏泰投资以2.36亿元的价格收购了中关村旗下公司“中关村建设”48.25%的股份，成为其第一大股东。据了解，中关村建设主要从事房地产开发、工程总承包、建筑设计、销售商品房、物业管理等业务。　　

据悉，“国美系”几家地产公司整合的思路是：将施工、销售、物业管理等“一条龙“打造起来，将商业地产、普通住宅、写字楼、公寓及营销等业务由几家公司切分开来，使分工更加明确化。

对于黄光裕在地产领域的资本运营思路，国美置业公司总经理禹晋永曾向媒体这样解释：传统开发商做的是拿地开发，是在物理市场上实现利润，其利润率大约在10％－20％；而投资商则是在资本市场做开发，“任何一个产品与资本结合产生的是魔力，而非仅仅是魅力”，其利润率可能是100％甚至1000％。黄光裕要做的是“两条腿走路”，其中“上市”就是物理市场向资本市场的转接点。

早在2000年，名不见经传的黄光裕染指香港资本市场“烂壳”京华自动化时，该壳市值不到2亿元。如今，经过黄光裕6年间长袖善舞的财技，更名为国美电器的该壳市值已达162亿港元，并入永乐电器后超过210亿元。那么，此次国美地产公司今年年底或明年初在港上市后，黄光裕其后如何施展其资本的财技，将再次成为市场关注的焦点。

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