如何让开发商青睐中低价商品房

2006-02-16 16:45更新 来源：转载文章

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　　自住型低价商品房将成为中国经济内需主导型及绿色增长模式的关键着力点，并且带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。

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　　○ 潘 蔚

　　地产投资增幅回落

　　2005年前10个月，全国商品房销售额为12925.9亿元，同比增长33.6%，比2004年同期加快1.7个百分点，比同期房地产投资增幅快12个百分点。投资增幅与消费增幅相差10多个百分点，是多年来不多见的。这一点会被一些房地产商及一些专家误读为房地产需求仍然相当强劲，房地产不会步入中期调整，将继续保持“牛市增长”格局。而从另一角度看，这种反差现象正好说明未来几年房地产增长的大调整不可避免。

　　此轮房地产增长周期中，投资增长的高点出现在2004年一季度，同比增长41.1%，其中前两个月增长50.2%；之后缓慢回落。

　　2005年5月，房地产投资增长呈明显的回落走势——房地产投资同比增长20.3%，比上年同期提高5.3个百分点，比1～4月累计增长率25.9%，回落5.6个百分点。随后每月的增长基本在20%左右小幅波动，房地产投资已从持续多年30%左右回落到适度快速增长区间，月增幅有可能回落到15%左右或更低。投资增长中期调整的拐点已经形成。

　　由于滞后效应，2005年二级房地产地区（占全国房地产投资的第六位至第十位）投资增长仍然较快，其中包括东部一些省份及中西部一些省份。如山东，前10个月累计房地产投资总额为739.74亿元，同比增长37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10个月房地产投资分别为349.78亿元和537.28亿元，同比分别增长48.1%和35.3%。

　　随着房地产投资增长的大幅调整及商品房销售进入最后阶段的放量增长，特别是在2005年初国家加强对房地产政策的出台和落实，房价过快增长的势头得到了抑制，2005年前三季度，全国房屋销售价格指数分别为9.8%、8.0%和6.1%，房价增长开始逐季放慢。

　　沿海一些发达地区（如上海和广东）房地产消费增长的调整已经开始。2005年1～10月，上海商品房销售额为1587亿元，同比增长12.5%，比2004年回落47.4个百分点；广东商品房销售额为1491.6亿元，同比增长16.7%，比2004年放慢2.4个百分点。

　　住房消费仍需保护

　　国资委经济研究所的赵晓认为，我国的经济增长模式要从投资转向消费拉动，必定要靠住房消费，尽管大家对房产市场的泡沫问题争论不一，但却一致认为，个人住房小额信贷不能打压。

　　2005年12月16日，“2006年中国房地产市场形势与预测研讨会”在上海举行，与会专家均表示：2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费，并进一步改善中国房地产的供需结构，同时房价总体上将会稳中有升。

　　2005年12月19日，国家统计局发言人郑京平表示，国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾，使商品房主要成为居住商品，而不仅是投资品，国家要特别鼓励为住而买，限制投资或者投机购房，他表示，经济适用房在房地产供应总量中的比重已经从2003年的6.1%下降到2004年的4.1%左右，国家要大力提高普通商品住宅的建设，并进一步增加普通商品住宅的比重。而几乎在同一天，国土资源部也表示，2006年国土部门将对土地供应有保有压，但会进一步增加普通商品住宅的土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。　

　　根据“十一五”规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增20多亿平方米的需求量，4.5亿城镇居民每人将增加5平方米的新增建筑面积，但目前许多地区动辄近万元的高档房价大大抑制了这方面的需求。

　　经济适用房存在严重的供不应求现象，无法覆盖所有的中低收入群体。因此，中低档商品房实际上承担着部分住房保障体系的职能。供应结构的高档化倾向对于中低收入者的住房保障形成了实际的威胁。

　　经济适用房作为满足中低价商品房市场需求的一种重要产品，日益成为市场追逐的热点。然而经济适用房的供应比例始终维持在总供应量的10%左右，近年呈现出逐步下降的态势。相比市场上对这种商品的旺盛需求，这种供应比例的下降使得此产品的供需关系的日益僵化。

　　经济适用房的买房难问题已经成为购房者的主要难题。从北京市场的经济适用房购买政策来看，申请购买程序繁琐，主要需经过按类领表、填表、核定总额、登记备案、网上公示、持证购房等六个步骤。烦琐的申购程序、定向配给的供应政策只能选择部分幸运儿成为产品的受益者，相比强大的市场需求，有限的供给实为杯水车薪，计划经济中出现的种种问题也在此得到反映。排队购房、低质低价等诸多问题成为消费者对经济适用房的主要烦恼。

　　为了将住房消费引导至中低收入家庭，就必须调整目前的房地产市场供给结构。在1月初结束的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘指出2006年的工作重点：

　　加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，切实稳定住房价格，促进合理的住房消费；

　　指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应；及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给；

　　搞活住房二级市场；规范发展房屋租赁市场；严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为；

　　继续合理控制城镇房屋拆迁规模，以抑制住房需求中的被动需求。完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁管理规范化。

　　中低价商品房已遍地开花

　　政府供地计划或许更为直接地反映出市场走势。国土资源部刚刚为2006年的土地供应定调，在2005年12月16日全国国土资源厅局长会议上，国土资源部副部长李元表示，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。

　　2003年，宁波市就出台了限价商品房政策，成为全国最早推出限价商品房的城市；2004年2月，宁波推出5000余套限价商品房，面积在55～95平方米之间，均价一般在3000元/平方米左右，按规定主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的家庭、已到适婚年龄无自有住房的单身居民、所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。

　　2005年青岛市开始尝试建设普通商品房，并决定进一步扩大限价商品房土地的供应量——近期拿出10宗地块，总面积404.9亩，建成后的普通商品房将限价销售。其中5宗地块内的普通商品房限价在每平米4000元以下。今后，青岛市还将继续加大普通商品住房用地供应力度。

　　2005年9月，位于上海浦东新区的世华锦城住宅建设项目正式奠基，这是两个“一千万”工程中低价普通商品房第一批招标项目和供应试点项目，该项目规划面积21万平方米，总户数3000余户，主要满足中低收入家庭自住性购房的需求。

　　山西省建设厅向太原、大同、长治、临汾、运城、吕梁六市发出通知，要求六市建设一批由政府直接控制价格的普通商品房，用地面积控制在200亩左右，建设规模将超过20万平方米，户型设计以中小户型为主，大户型住房将受到严格控制。太原市的用地规模将超出200亩，控制在800亩以内。

　　大连市副市长宋增彬也表示，经济适用房建设将是改善中低收入居民居住问题的一个过渡阶段，今后将鼓励建设限价商品房，解决中等收入市民的居住问题，这也将有利于房价保持平稳发展，抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。限价商品房的供应将会是大连房地产市场供应的主流，首批30万平方米限价商品房计划于2006年年底竣工投入使用。

　　限价商品房面临两大难题

　　全国建设会议刚刚闭幕，北京市就做出了快速响应——1月8日，北京市建委副主任苗乐如明确表示，北京市建委正在考虑向市场供应“限价商品房”。如果一切顺利，这项政策在2006年上半年有望实现，北京将成为全国第一个施行此类政策的特大型城市。

　　北京市建委副主任苗乐如表示，限价商品房是通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价。不过，最终的限价水平、推出的楼盘数量及位置，还需要与其他主管部门协调后确定。目前，相关的配套支持政策正在紧张制定当中。对于限价商品房的中标开发商，将在信贷审批方面给予优先支持，同时，有关主管部门将在土地出让金方面给予相应优惠，而其他的配套优惠政策也将陆续出台。当然，一系列政策优惠的前提条件是，开发商必须遵守政府设定的最高限价。

　　总之，要想让中低价商品房乃至限价商品房顺利诞生，政府部门必须解决开发和销售两大环节中的问题。

　　就开发环节而言，开发商追求高收益，而限价商品房限制了利润空间；如果要保证一定的利润以吸引开发商投资，政府就必须推出相关配套优惠政策，这就涉及如何防止在拿地过程中出现暗箱操作的问题。

　　政府除了增加土地供给、提供政策诱因之外，还要致力于推进开发主体的多元化。政府需要克服片面追求地方经济发展指标增长的政绩冲动，增加中低档次住宅项目的土地供给，给予中低价商品房开发商适当的优惠，以拉动市场供应。政府还要创新政策措施，对公众合作建房等非盈利性开发项目予以支持，让非盈利性组织杀入中低价住宅市场，以扩大市场供应量。

　　在销售环节，政府应全力保证分配公平。政府应以公共利益为准则，打破限价商品房销售过程中的内部人控制和暗箱操作。　

　　中国房地产协会副会长顾云昌认为，老百姓买房正在从高收入者向中等收入家庭转移，继续按照中高型的要求去开发，是盲目的、不理性的做法。

　　对于开发商而言，高档商品房和别墅的开发虽不受利润空间限制，但是，随着土地供应的减少和限制以及国家税收政策的调整，其前景也未必明朗。

　　尽管限价商品房政策还有待完善，但是，平抑房价、解决住房供应结构失衡，已经成为国家及各地政府亟待解决的问题。在目前，还没有找到比中低价商品房或限价商品房更好的途径。

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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