住房价格的变化应反映在CPI上

2006-02-16 16:45更新来源：转载文章

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　　建设部部长汪光焘在最近举行的全国建设工作会议上指出，2005年房地产市场调控初见成效，主要表现为：房地产开发投资过快增长势头得到遏制，房价涨幅趋缓，投机性需求基本得到遏制，投资性需求得到一定控制，住房成交结构有所变化，部分城市住房供求矛盾有所趋缓。2006年要以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。特别是控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给以及搞活住房二级市场，提倡住房消费。

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　　实际上，2005年成绩应该不像汪部长说的那样大，因为房地产开发投资1～11月尽管在东部地区增长有所趋缓，但对于中部及西部地区来说，其增长幅度仍在32%以上。2005年房价快速上涨由2004年部分地区蔓延到全国。

　　2006年建设部对房地产调控目标与措施，关键是采取什么方式来落实，比如，提倡住房消费。

　　这里必须明确一个十分混淆的概念，即住房是消费还是投资？在现行国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有划为消费品。如果按照国家统计局的统计，房地产都是投资品，民众住房购买也是投资品，那么在目前国内投资过高过热的情况下，扩展房地产投资或拼命鼓励民众进入房地产市场自然是把目前高位运行的投资再一次拉得更高了。

　　根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租，而且这种房租国家统计局是无法计算出来的，它只能是虚拟计算。因此，在现行规定下，提倡或扩大房地产消费，除了激励民众多租一些房子之外，是无法达到扩大住房消费目的的。

　　也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资中，因此无论房价如何上涨，都与居民消费价格指数无关。房价可以快速上涨，甚至几年内可以上涨百分之几十，但CPI则不仅不会上涨，反倒下落，因为上涨价格都位移到没有纳入CPI计算的房价上。由于CPI不上涨，尽管世界利率都在变化或进入上升通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。利率不变，资金密集性房地产市场的价格想下降是不可能的。可以说，目前房地产调整的困难就在于对房地产属性理解的歧义上。

　　如果政府能够解开这个结，住房消费问题就容易解决了。如果将住房定为消费，那么住房价格的变化就应该反映到CPI上来，房价变化自然也就影响到银行利率。如果这样，住房供求关系岂不容易调整？目前国内宏观经济许多问题争论不休，根源就在这里。

　　其实，要发展住房消费，最大的问题不仅在于住房结构调整，而是要把目前过高的房价调整过来，让国内绝大多数民众有支付能力地进入房地产市场。而做到这一点，政府在土地拍卖规划上（直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房）、住房交易税与物业税、银行利率及信贷控制方面都是有作为的。只要从这三方面入手，国内房地产泡沫调整并非难事，问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。

　　总之，政府应该提倡住房消费，但不是要把民众往高房价市场赶，而是让整个房价向下调整，保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先是清除对住房理解的歧义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉的税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。只要全国住房价格下来了，所谓的住房保障体系也就不重要了。中国社会科学研究院金融研究所研究员易宪容

　　高门槛阻断房地产企业融资路径

　　2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范，但“四证”齐全之后，商业银行往往争相给房地产商贷款。

　　这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列深层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型行业，与金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产业的三要素，在宏观调控背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。

　　对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式由于门槛很高，几乎成为他们的专利。

　　能够利用上市融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。海外资金在中国房地产进行投资大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。在短期融资券启动的初级阶段，发债企业之间存在较为激烈的竞争，由于目前短期融资券的发行实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，那么承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。在本土REITs尚未启动的情况下，赴港上市REITs也只能是大型房地产企业的游戏。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。并购的主动方多是大型企业，他们并购一些小型企业可以使其以较低成本获得稀缺资源，进一步扩大业务影响力和开发规模，大型企业间的强强联合可以优势互补，扩充企业实力，提高国内外竞争力。

　　而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业垄断的方式进行融资。

　　联合开发可以使地产商和经营商实现联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险，可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。

　　房地产开发企业寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法，对于缓解开发企业自身资金压力、转嫁风险是大有益处的。

　　除此之外，房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产的方式进行投资。目前，不少资金丰裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，不失为一种有效的筹资方式。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长，研究员，博士生导师巴曙松

　　土地短缺成为制约长三角发展要素

　　长三角地区集中了交通便利、人口众多、城镇密集、工农业生产发达、科技教育力量雄厚等原有的优势，同时也具有规模效益、交易成本、分工、信息、外在效应、基础设施及其服务、竞争和企业活力、要素流动性、企业和产品声誉等方面的后天优势，是当今我国经济最活跃的经济区域。长三角地区以占全国2.1%的国土面积，集中了全国1/4的经济总量和1/4以上工业总量，并且这种集中的趋势还在加强。

　　从资源生产要素的配置和客观规律看，在市场竞争的作用下，生产要素必然要向一些优势地区集中。以较少的国土面积，实现产业聚集，创造更多的国内生产总值，可以大大提高资源的配置效率。在强调地区经济协调发展的同时，也要高度重视生产要素向优势地区集中的趋势。其结果，可能会加剧地区之间经济发展的不平衡。但必须看到，由于资源配置效率的提高，为中央政府增强转移支付的能力奠定了基础。地区产业布局的微观利益，应服从资源利用的宏观效益，不应再重走上世纪50～70年代各地区建立完整工业体系的老路。

　　随着长三角地区的工业化、城市化和现代化的迅速发展，土地短缺开始成为制约长三角地区经济发展的关键要素。在长三角很多地区，已普遍存在企业排队等地的现象。由于土地总量不足是客观事实，土地问题在一定程度上限制了长三角地区经济发展的势头。

　　经济增长速度和固定资产投资明显下降。2005年1～3季度，长三角地区实现生产总值达到24154亿元，平均增速14.1%，增速比2004年同期回落了1.9个百分点；工业生产增长速度同样有所减慢，1～3季度完成规模以上工业总产值44663亿元，同比增长23.1%，比2004年同期回落7.7个百分点；16个城市1～3季度累计完成全社会固定资产投资11619亿元，同比增长19.5%，比2004年同期回落了8.7个百分点。长三角投资增速一改多年高于全国平均增速的局面，1～3季度长三角地区投资增速低于全国平均水平6.6个百分点。

　　外商投资协议项目明显减少。长三角地区是近年来全国利用外资总量最大、势头最猛、增长最快的地区，但2005年1～3季度利用外资出现新情况，协议注册外资低速增长，增幅远远低于全国平均水平。16城市协议注册外资511亿美元，同比增长11.4%。苏州、杭州、绍兴、嘉兴等城市协议注册外资和实际到位外资均出现同比负增长，其中最大的同比下降近20%。

　　土地价格急剧上升，导致地区投资环境和企业生存环境趋于恶化。据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院对全国51个大中城市地价监测结果，2004年长江三角洲地区地价上涨为6.9%，其中商业、住宅、工业用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%、2.24%, 均大于全国各类用地平均增长率；2005年第一季度，长江三角洲地区平均地价水平为2019元/平方米，与2004年第四季度末比增长了2.37%，地价绝对水平和上涨速度均为全国最高。

　　与长三角地区土地资源总量限制相比，耕地保护制度实际上是限制长三角地区土地资源开发的最主要因素。截至2003年底，浙江省耕地面积3188万亩，划定基本农田2711万亩，建设用地只有400多万亩。按照前些年使用量的平均增幅，浙江在土地上的回旋余地已经很小。国家给江苏省划定基本农田的保有量为6606万亩，但具体很难落实，上山下滩成为江苏省各地土地开发和土地整理的唯一选择。

　　长三角地区的土地政策还有没有调整余地？对于像长三角这样经济发达的工业化地区实行基本农田制度是否合理，目前还存在着不同的看法。北京中经财富投资咨询有限公司首席顾问，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

　　短期资本大幅波动质疑监管有效性

　　上世纪90年代以来，我国短期资本流动的规模呈现明显增加趋势，而且波动也日益增大，多数年份表现为资本的净外流。从90年代中期到1998年隐蔽性资本外流逐年增加，2004年，受人民币升值预期的影响，短期资本内流的数量急剧增加，达到了600亿美元左右。

　　尽管我国对短期资本流动有比较严格的管制，其波动区间仍然较大，资本流动管制的有效性值得怀疑。

　　隐蔽性短期资本既可以通过经常项目、资本和金融项目，进行名实不符的流动，也可以通过货币走私和地下银行（或地下钱庄）进行资本的非法流动，某些隐蔽性资本流动所导致的资本流动并未在国际收支平衡表中得到反映。

　　低报或隐瞒贸易外汇收入，将外汇擅自存向境外，或者高报贸易外汇支出，向国家外汇指定银行骗购外汇汇往国外，构成资本外流；制造无真实贸易基础的进口单据，“假进口真融资”，或者高报出口，低报进口，构成资本内流。除了货物贸易以外，由于某些服务产品的无形性特点，服务贸易也常常是隐蔽性资本流动的重要渠道。如以支付（或收取）佣金或国外旅游费用的名义，以支付（或收取）投标保证金、海运、航运部门的国际联运费、国际邮政、电信业务费等名义向银行购汇（售汇）或从其外汇账户中支出或收取外汇。可以说，中国庞大的进出口贸易额为变相资本流动提供了相当大的隐藏空间。

　　除了国际组织和政府部门的无偿捐赠和赔偿等项目以外，侨汇是比较重要的经常性转移，2003和2004年分别比上年增长35%和30%。此外，由于我国有关政策的松动，个人向国外汇款的限额已有所扩大（达到5000美元），境内居民个人持境内银行发行的外币卡在境外用于经常项目消费或提现形成的透支，持卡人可以到银行购汇偿还。向外转移资金的便利措施也使得各种渠道流入资金的顾虑减少，这些资金可以借“经常转移”之名，行“资本转移”之实。

　　投资收益也是经常项目下可以用来进行资本转移的科目。当事人一般通过低报对外投资收益、高报对外商投资支付的投资收益实现资本外流，而通过低报对外商投资的支付、高报对外投资收益，实现资本内流。尽管2003年、2004年我国投资收益仍然是净流出，但呈现流入增加、支出下降的趋势，流入金额分别达到148.1亿美元和185.3亿美元，比2002年的76亿美元有不同寻常的增长，不能排除借“投资收益”科目实现短期资本流入的可能。

　　巨额外商直接投资也为短期资本流动提供了隐藏空间。2002年全年资本金结汇279亿美元，比上年增长58%，远高于13%的外商直接投资增长速度。2003年以后，在人民币升值预期下，资本金结汇增势更猛。部分企业资本项目结汇规模明显超出其正常经营所需，结汇资金的使用超出了其正常的经营范围；部分外汇指定交易银行违规为企业办理资本项目超限额入账和结汇，擅自为企业开立资本项目外汇账户。尽管外汇管理部门按照实需原则对外商投资企业资本金和外债结汇实行“支付结汇制”，但是由于结汇意愿上升，外商资本金结汇仍然很高，外商还采取高报支付等手段进行资本转移。

　　根据规定，居民和非居民旅客出入境可以携带5000美元（从2003年9月1日起）和6000元人民币，但是多次往返携带和货币走私使得资金流动量很大。此外，通过地下钱庄这一转移资金的非法途径，流入和流出的资金数目也相当可观。

　　与资本账户和金融市场开放的国家不同，我国短期资本流动主要是隐藏在正常经常账户和资本账户下的变相的资本流动，流动主体主要是外商投资企业、国内企业、居民和非居民个人，而不是金融机构。短期资本流动表现出明显的双向流动的特点，1998、1999年表现为资本外流，2003、2004年的大量资本内流有一部分是先期外逃资金的回流。这说明国内资金是推动我国短期资本流动的重要力量，针对这一特点，应该对不同渠道短期资本流动采取相机抉择的管制措施。国家发改委对外经济研究所副研究员、博士曲凤杰

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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