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　　○ 中低收入家庭住房问题研究课题组

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　　截至2003年底，经济适用房至少解决了全国600万个家庭的住房需求。2005年6月，我们通过专业市场调查公司对北京、太原和西安的经济适用房实际使用情况进行了入户抽样调查，从政策受惠者一方了解政策执行情况。

　　之所以选择这三个城市，主要基于以下考虑：北京是首都，是全国经济适用房建设面积较多的城市，也是当前房地产热点城市；太原曾经是经济适用房试点城市，而西安则是城市新增住房建设中经济适用房占据较大比例的城市。

　　调查结果显示，经济适用房极大地满足了现有业主们的住房需求，但其中80%的业主并不认可目前政策的执行。和政策初衷相比，政策在执行中存在明显偏差。

　　自住需要与租赁投资并存

　　本次实际调查样本总量为1673份，其中业主1000份，租赁户及其他673户。北京市实际受访家庭779户，其中业主400份，租赁和其他379份，业主主体问卷全部有效400份；西安市实际受访家庭494户，其中业主355户，其他39户，业主主体问卷全部有效300份；太原实际受访家庭400份，业主321份，租赁和其他79份，业主主体问卷全部有效300份。

　　三个城市经济适用房自用率平均为70.29%，其中北京市51.34%为自用，48.66%用于出租和其他；西安市92.1%自用，7.9%用于出租和其他；太原市80.25%，19.57%用于出租和其他。

　　受访业主包括各收入组家庭

　　按照国家统计局现有城镇家庭收入分类排序，北京市受访业主中，中等偏下收入加低收入的家庭占22.3%；中等收入加低收入的家庭占58.4%；属于高收入的家庭占25.8%。

　　西安市受访业主中属于中等偏下加低收入的家庭占22.3%；属于中等收入加低收入的家庭占45.6%；属于高收入家庭占32.9%；

　　太原市受访业主属于中等偏下加低收入的家庭占50%；属于中等收入加低收入的家庭占82.7%；属于高收入的家庭占5%。

　　由于拆迁对象与收入并没有直接联系，而经济适用房中又有相当一部分用于拆迁安置，所以这可能是经济适用房业主按收入分布较宽的原因。

　　五大主要购买原因

　　三个受访城市的经济适用房家庭中，购买经济适用房的动机差别较大，平均看，拆迁、结婚、迁移、和父母分开以及独立自住是主要原因。

　　在北京,排在前五位的动机是：被拆迁占用（34%）、结婚成家（16%）、与父母分开（13.8%）、迁移（13%）给儿女、亲戚（6.3%），占83.1%。而改善住房条件（5.3%）和进行投资（3.5%）紧随其后，分别列第六和第七位，占8.8%。

　　在西安，排在前五位的是：结婚成家（20%）、迁移（19%）、自己住（17.3%）、与父母分开独立（16%）、被拆迁、占用（9.3%），占81.6%,而给儿女和亲戚（7.3%）、投资（4.3%）紧随其后，占11.6%。

　　在太原，排在前五位的是：迁移（17.7%）、结婚成家（16%）、与父母分开（13.7%）、被拆迁、占用（12.3%）、单位分房（12.3%），占72%；自己住（12%）、给儿女、亲戚（8.7%）紧随其后，共占20.7%。

　　受访业主购买经济适用房之前的居住方式，按比例排序依次为：公房租住（38.8%），与父母同住（21.9%），被拆迁、占用的房（15.7%）、市场租房（15.1%）和私房（2.3%），占93.8%，三个城市的差别不是太大。

　　拆迁和原有人口新增家庭对住房的需要应该成为住房政策关注的重点。

　　建筑面积：1/3以上超过90平方米

　　三个城市平均60～100平方米户型占总数的74.2%，但是45.5%的经济适用房面积在90平方米以上。北京以80～120平方米户型为主；西安以60～100平方米户型为主；太原以60～90平方米户型为主。

　　多数购买者评价较好

　　问卷共设计包括房屋总体房价、使用面积、户型结构、地理位置、物业收费及服务等18个问题，按照非常满意5分、比较满意4分、一般3分、比较不满意2分、非常不满意1分，受访者的综合评价满意程度平均得分3.05分。三个城市的情况也分别大体如此，但在有些指标上，不同地区受访业主的主观评价差别较大。

　　在回答“政府是否达到了经济适用房的政策目的”时，按回答人数比例，三个城市平均约80%的业主表示没有达到目的，20%的受访业主认为达到了目的。

　　关于“政府是否达到了经济适用房政策目的”的理由，三个城市受访业主总计给出了50个答案。

　　1．认为“没达到”的前五个理由依次是：真正低收入者还是买不起（88.4%）；购买审查不严（66.2%）；配套不完善（64.3%）；房屋质量差（48.3%）；购买程序繁琐（44.2%）。

　　2．认为“达到”的前五个理由依次是：低收入者可以买得起自己的房子（44.7%）；价格低（22.8%）；可以让中等收入的人买到房子（6.8%）；地理位置好（4.9%）；房子质量可靠（3.9%）。

　　在全部问卷中，大约有11%的受访者认为“经济适用房可有可无”。

　　经济适用房政策对缓解城镇居民住房困难起到了积极作用，但在政策目标、建筑标准和政策执行方式上存在明显偏差。这种偏差的存在是由经济适用房的供给方式决定的，同时也要提高政策执行能力。

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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