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房产泡沫：经济不能承受之轻
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| 2005-12-13 14:54更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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文慧芳
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2005年3月16日18点，央行发布了一项宏观调控政策，宣布调整商业银行住房信贷政策同时下调金融机构超额准备金利率。随后，各种对于房地产价格走势的讨论以及关于央行进一步行动的预测扑面而来。
众说纷纭316
房产既可如面包一样满足人们的消费需求，又可以被当作投资品来迎合人们投资获利的愿望。当今社会高速发展，房地产产业不仅牵连着能源、木材、钢铁、建筑等众多上下游产业的神经，还无可避免地承载多方的利益诉求：老百姓要买房子安居乐业、开发商要投资房产实现资本增值、地方政府则靠土地价格提高地方财政收入。众多利益主体的博弈行为使得房地产价格与真实需求之间产生了隔膜。近年来，我国某些人口多、用地少的大中型城市中，房产成本价跟售出价之间已经形成了巨大的利润空间。
与预期相同，央行发布的政策对各利益相关主体都产生了广泛的影响。虽然老百姓的声音有些无奈，因为房贷利息增加，同时首付的门槛也相应提高。然而，一直呼吁中国经济面临调整，认为地产界存在泡沫的学者则用“别无选择”来解读央行的行为。“不加息，就会引起投机活动加剧，对国家的金融和经济稳定不利。”“考虑到负利率给社会带来的潜在金融风险越来越大、房地产价格高昂可能会引发房地产投资扩张，央行加息是出于市场需要。”
来自房地产商内部的声音则截然不同。少数持乐观态度的房地产商家认为，央行调整住房贷款利率是“回归常态”而不是“遭遇寒流”，多数中小房地商则表示利率调整将给房地产业带来巨大冲击。还有更多的看法则认为，央行此次加息幅度较小，很可能仅是一个试探性策略，随后持续的加息将对房产价格泡沫产生挤出效应，那些严重依赖银行贷款的房地产公司将面临被逐出市场的压力。
长期关注国际房地产业走势的观察家则表示，“自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险。央行给过去几年低利率之下的火爆楼市降温，无疑会给房地产市场带来阵痛”，“然而，如果不能对利率风险提前有所认识，则无论是消费者、开发商还是银行，都可能遭受比较大的损失。”
事实上，从上世纪八十年代开始，由房地产泡沫引发的金融风险和经济危机就已经成为全世界经济难以消失的“梦魇”。央行九年来第一次加息的行动，表明了希望消费者对未来的贷款利息产生一个合理的预期，调整房贷政策意在提醒商业银行要有鉴于经济运行规律，更理性、谨慎地判断和发展房贷业务。也许，适时的痛定思痛会让我们记住活生生的教训，重温拉美经济危机、日本金融败局和海南房产泡沫崩破的历史画面能让我们再次忆起“美丽泡沫”背后隐藏的阴霾：房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张则对泡沫经济起到推波助澜的作用。
地产泡沫爆破引发拉美噩梦
1984年，墨西哥街上到处可见房子上拉着彩条，不知内情的人以为有庆典活动，然而这些彩条的真正意义是希望带彩条的房子被人买走，与到处空置的房屋形成鲜明对比的是人民贫弱的购买力。以墨西哥首先宣布延缓还债为起点，拉美国家经济高速发展的态势不再继续，多米诺骨牌效应下，巴西、阿根廷等相继进入经济增长低迷期，弥漫在拉美土地上的是长时间的通货膨胀加剧、外债危机频发，债务危机和贫富差距加大使拉美陷入了严重的社会动荡。
正是地产泡沫爆破引发了拉美经济危机。
融入全球化过程中，拉美国家如巴西、阿根廷等走的是“外资主导型”路线，依靠本国廉价劳动力和开放国内市场等优势大量吸引外资以带动本国经济发展，从1973到1983年，拉美经济经历了一个较快增长时期。
第一次石油危机爆发时，拉美正好是人均达GDP1000美元前夕，经济增长迅速，此时置房成为人们生活好转的首要选择，房地产需求看涨，考虑到房地产业对经济的“波及效应”以及解决就业的需要，拉美国家政府也把房地产看成经济增长的重要手段，保持了较低的国内利率。产油国无处可投的大笔资金适时地刺激了投资房地产的热情，外资通过各种融资渠道进驻拉美房地产市场，多方合力之下，房地产超常发展，拉美房地产泡沫越做越大，拉美背负了大量的国内外债务。
不幸的是，第二次石油危机爆发了。70年代末的情况跟第一次完全相反：石油价格下跌使石油出口国紧缩了海外投资，拉美庞大的债务隐患一夜间暴露了狰狞面目：外债巨大的房地产业首当其冲，泡沫终于崩裂。雪上加霜的是，由于拉美经济过于依重房地产，没有采取丝毫防范措施，这次危机击中了拉美经济的死穴。房地产泡沫的破灭对消费增长形成了很大阻碍，此后，拉美经济一蹶不振。
简单地把中国和拉美比附是草率的，然而拉美前车之鉴也决不能视而不见。
随着中国房地产经济形成新的经济增长点，房地产业吸纳资金的速度加快，不仅台湾信义、新加坡凯德置地、美国洛克菲勒集团等外资房地产商蜂拥而上，香港地产五虎更是齐聚内地。房地产金融领域内，以世界三强房地产基金ING收购Rodamco Asia在北京和上海的房产项目为代表，更多的欧美企业，包括私人基金都在找机会进入中国。然而，更让人忧心的是，与第一次石油危机相似，中国的油价也是一年之内屡次上涨，如果继续坚持较低利率，将会刺激每一个潜在的投机者，中国房地产业，该往何处去？
日本金融败局十年梦魇
如果说地产泡沫爆破后给拉美带来了一场“断血”的噩梦，那么可以说，大举向房地产融资的开始就是日本式金融体系崩溃的开端。
上世纪80年代初期，日本经济的辉煌成就使得日本成为仅次于美国的世界第二大强国，日本经济实力达到美国一半，外汇储备占到世界外汇储备的一半。经济泡沫期间，东京地区商业土地价格猛涨了3.4倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2－3倍多。东京银座4丁目的地价暴涨到每坪（3.3平方米）12000万日元。日本的土地总值达到美国的2倍，也就是说，如果把日本卖掉可以换两个美国。
在1985年召开广场饭店会议以后，日本政府为了与美国政府协调一致，实施了金融大缓和政策，企图完全依靠大规模缓和金融的政策来改变1984年以来经济衰退的局面。此时，日本还应美国的要求实施了金融自由化。由于政府放宽了限制，企业从处于缓和状态的资本市场筹集了巨额低利资金，将其用于设备投资、股票和房地产投机，又以剩余的资金偿还银行贷款，银行完全陷入资金过剩。
不幸的是，在资金泛滥的情况下，日本政府既没有采取有效措施引流监管资金，也没有采取适时的紧缩信贷政策。相反，中央银行从1986年开始连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量增加率达到10%以上。结果，为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构不顾政策限制，纷纷跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款。政府的判断失误以及软弱的金融战略使得银行最终被卷入了泡沫经济的漩涡。
在泡沫经济时期，人们都陶醉于幸福之中，以为日本已经成为第一流国家，理所当然地应该享受高水平的生活。产生这种幻想的开端源于房地产价格的暴涨。
然而，泡沫破裂的一天终于到来。
泡沫经济崩溃，股票价格和房地产价格如同被鬼怪推动一般，急速持续下滑。日本的企业靠银行贷款以投机目的购买了房地产，由于其拥有者已经无力偿还贷款，银行担心对这些企业倒帐，拒绝追加融资。于是，这些企业必须卖掉房地产，维系资金周转。这样，出售房地产的企业急剧增加，结果又引起了房地产价格的进一步下跌，资金周转困难的企业增加，出现了恶性循环局面。而个人投机者不少通过投资信托或股票投资获得了投资利益，但是，随着泡沫崩溃，这些利益瞬间化为乌有。现在即使把房子卖掉，现在的资产价值也已经降低到不足借款额的一半。亿万“负翁”掉入了借款深渊。
短短五年的“纸醉金迷”之后，日本的房地产陷入爆破和萧条，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产。1997年与1990年相比，日本国内的实物资产和金融纯资产总共减少了311万亿日元，国际社会对日本经济实力的评价和信心终于被颠覆，泡沫经济破灭进一步传感到实体经济，日本进入了长达14年的低迷徘徊。
泡沫经济从生成、膨胀到破灭，其背后都隐藏着一个错综复杂的金融背景。政府的宏观调控是大刀阔斧还是无所作为，金融机构是推波助澜还是理性运作，日本留给我们的不仅仅是遗憾。
海南房地产 好了伤疤忘了痛？
人类的共性还在于不同的民族会犯相同的错误，海南的房地产泡沫中，中国的金融机构就犯了与日本金融机构相似的错误。
地产泡沫时期，同样是由于金融的混乱和失控，以四大银行为首的资金，包括股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场，房产泡沫在急剧膨胀后陷入了崩破。随后，绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，十几家信托投资公司搬石头砸了自己的脚，数百亿不良资产留在银行手中。鲜活的货币和人民的血汗堆成了钢筋水泥，银行变成了海南最大的发展商。
20世纪90年代初海南房地产泡沫到底留下了多少金融不良资产至今还是说法不一，而其中最流行的就是：海南人口占全国人口的0.6%，积压商品房的面积占全国积压商品房总面积的10%以上，仅海口市积压商品房就达750万平米，海南泡沫经济造成闲置土地18000多公顷。海南地产泡沫中沉淀的800亿元资金中，一半的数额来自四大商业银行，“烂尾楼”工程依赖的资金，70%以上来自银行贷款。
泡沫破灭后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定状态，国家派出的清查组经过几年的处置，仅收回了少量维持费用。由于许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，更惨痛的是，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，悲哀的发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。跳水的楼价和不对称的信息继续支配着新一轮不平衡的资源占有，房地产泡沫在无形中造成的对社会弱势群体的剥夺，给社会留下了更大的创伤。房地产泡沫中获利的投资商揣着资金走人了，留给银行和资产管理公司的，除了廉价的“烂尾”楼房，就是盘根错节的债权纠纷。
而今，海南房地产热卷土重来。在海南的海口、三亚，凡是濒临大海的许多繁华地段，出现了一种奇怪的景象：一边是正在处置或未曾处置的烂尾楼，一边是已经出售或正在出售的新楼盘。摇曳于新楼与旧楼之间的，是怀揣着投资梦想的身家百万或者千万的“游客”。不论十年前失手于海南的地产商们如何唏嘘不已，总之，海南的房产又“火”了。一边是“候鸟岛”和“老人岛”的威胁论，一边是投资千方百计进驻房地产市场，面对节节攀升的楼价和遍地开花的新旧项目，也许我们能说的只有一句：海南房地产，一路走好。
结语
拒绝“拉美化”的言犹在耳，日本金融败局的沉痛过往似乎都在验证一个简单的道理，货币的征服力量一旦裹胁了人性的贪婪，就会产生一种莫可名状的冲动，这种冲动考虑的不是大众福祉，更不是国家稳定，而是吞噬一切的幻象。当这种冲动以魄人的魅力向房地产市场微笑的时候，危机即在酝酿之中。房地产泡沫一旦酝酿，大量的热钱被用于房地产炒作，到时候引起的不仅是银根紧缩和随即的通货膨胀；在加入WTO的全球竞争环境下，金融机构一旦出现巨额不良资产从而引起金融动荡，对于整体经济的打击不堪想象。
“行百里者半九十”，温家宝总理2005年3月14日答记者问时引用《战国策》的一句成语，表达了新一年政府要将宏观调控进行到底的决心。时隔一日，央行就应运调整了房贷利率，前后关照，央行此次举动更是有备而来，此一举措也许会让利益相关各方再好好掂量一下总理一番话的分量。
来源：《当代金融家》 编辑：张一
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