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三管齐下保证居民住房
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| 2005-11-16 13:36更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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尽管世界各国政府所采取的住房政策措施差别较大，但大多数国家的住房政策都有完整的住宅法律体系作保障，有相对成熟、多样的住房金融制度做支撑，有比较具体的、严格的和监督性较强的政策操作保证措施。政策指导、法律保障、金融支撑，三者缺一不可……
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三管齐下保证居民住房
——国外中低收入家庭住房政策经验
○ 中低收入家庭住房问题研究课题组
解决居民住房问题
是各国政府的责任
现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭住房政策。
1948年，《国际人权宣言》第25条把居住权利列为基本人权：每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障他个人及其家庭的健康及安适，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。
1995年，联合国《经济、社会、文化权利国际协议》规定：每一个人都有权利拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生存条件。
1996年，联合国伊斯坦布尔人居宣言承诺：保证人人享有适当住房和使人类住区更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更具效率；要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有适当住房的权利；将寻求各级公共、私营和非政府伙伴间的积极参与，以保证所有人及其家庭能获得土地使用权的法律保障，能免受歧视并能平等地得到经济上可承受的适当住房……
世界各国住房政策要点
美国
政策目标群体：家庭收入低于当地社会平均收入80%，住房支出超出家庭可支配收入30%的家庭。
主要措施：20世纪30年代，罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），改变私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
1934年，美国国会通过《国家住房法》（NHA），成立“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款公司”（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。
美国国会在1937年通过了《公共住宅法案》，设立了“联邦平民房屋建设总处”（USHA），以建立永久性的中央补助。
1949年，杜鲁门政府修订《国家住房法》，提出“每一个美国家庭都能拥有一套安全、环境适宜和舒适的住房”。
美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。
补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般为市场租金的20%～50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入37%、并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25%～30%支付租金，不足部分由政府补贴。
20世纪七、八十年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。1974年的《住房和城市发展法》第8条规定：住房补贴由住房和城市发展部通过地方住房管理机构发放，用于补贴市场租金与租户家庭收入25%之间的差额，接受补贴的租户每五年接受重新审查，最长补贴期为20年。
美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。
据美国住房与城市发展部（HUD）的最新报告显示：HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万低收入家庭得到帮助。
英国
英国的住房供给方式主要有四种：租赁私房、自由住房、租赁建筑协会住房和租赁地方政府住房。
英国政府调整房屋供应量和对象的主要手段是住房补贴。住房补贴政策是针对大量住房供应和贫民窟改造为主要内容的住房建设补贴和以解决贫困住户房租承受能力为主的房租补贴。
1950年后，英国采取房租替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为“真实租金政策”。
1972年，私有住房法出台，过去的补贴政策变动只适用于新政策实施后的新建住房。这次采取逐步取消原有补贴的方式，取消了新政策实施以前所有的补贴；取消了地方政府自由确定租金的权力，明确提出了他们达到公平租金的时间表；地方政府首次被允许可以有盈余，而每年住房超过30英镑以上的盈利上交中央政府。
德国
政策目标：以前的中心目标是为人口的绝大部分提供社会住房，现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲家庭提供支持转变。
二战后一段时间里， 德国政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951～1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅180万套。联邦法律规定，对因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因而找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住职责。
20世纪80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。
联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当调整。目前，约14%的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6%，领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。
法国
法国宪法规定：住房问题在很大程度上属于国家职责范围。然而，法律也规定，地方政府应在它们的职责范围内，协助实施住房政策。
事实上，今天，住房的责任是由国家和各地区的地方政府分担的。地方政府负责城市规划、国土开发、城市建设的运作和社会集资诸方面，国家通过控制投资机制和制定技术规范，与地方政府共同合作实施有关的住房政策。每年，在建成的30万套住宅中，3/4的项目都得到了国家帮助。
国家首先资助建设和发展社会出租房。社会出租房在法国是由1200多家专业运作机构和社会住房组织进行管理的。
为建设这些社会住房，运作单位可以使用一笔低息长期贷款，名为“社会用途租金贷款”。这种贷款，由法国国民储蓄银行推出的著名“甲种储蓄基金”提供。这些由储蓄银行募集来的存款，交付国家担保的信托储蓄银行保管。目前法国全国已有470万套这类住房，每年递增六万套左右。
在资助运作单位建房同时，法国也制定了一套资助低收入者个人住房的办法，根据租房者的收入及其家庭人口，这项资助可负担其房租的一部分或者全部。1997年起，享受资助的详细条款，每年都要重新审定。1999年，近630万个家庭领到了总数为793亿法郎的住房资助。
瑞典
长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高，限制少，覆盖面广。
补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。
1.给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。
2、有子女家庭的住房补贴。它以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。
新加坡
新加坡住房政策的基本指导思想是全国大多数家庭居者有其屋，这一政策目标的实现主要由新加坡住房发展局承担。政府针对不同收入阶层制定不同的政策。
20世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋；20世纪80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500、4000新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20%有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。
公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人须为新加坡籍，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有合适的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。在20世纪60年代和70年代，这些申请条件都得以严格遵照执行，但现在随着住房危机的化解，随着更多人的住房需求得到满足，这些条件已经变得相当宽松了。目前，按照HDB的定义，月收入不足2000新元的家庭即为低收入家庭，约占新加坡家庭总数的27%。低收入家庭在公开市场上购买四居室或更小面积的居室必须符合政府所要求的所有资格条件。
国外住房政策有三个类别
世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景、目标和手段不尽相同，但大多数国家中低收入家庭住房政策源自社会问题，而不是解决经济问题。
国外中低收入住房政策主要措施概括起来有三类：
第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住。这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房政策，这一政策在特定时期，对于迅速解决全社会性的住房供给短缺起到了积极作用，但这一政策实施的长期后果是财政承担较为沉重的负担。当大面积的社会住房不足逐渐消失的时候，公房政策逐渐退出政府财政预算，比如以英国为代表的公房私有化。
第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制和补贴。这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施。居民家庭购买或者租赁房屋。从补贴的对象看，早期的补贴主要给予供给方，也就是对能够提供满足政府规定房屋质量、房屋价格（包括租赁和销售价格）的私人或者公司给予补贴，补贴包括税收减免优惠、直接的贷款支持以及直接的价格补贴等，这类补贴一般也被称作“砖头”补贴。随着住房自有率的不断提高以及租赁市场由于价格管制而导致的房屋空置率上升与租赁房屋供给不足并存的发生，使政府补贴逐步从房屋的供给方转向住房的需求方，也就是从“砖头”补贴转向“人头”补贴办法。
第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策国家和地区相对较少，较有代表性的是新加坡及我国的香港地区。
来源：《中国投资》 编辑：张一
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