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　　○ 魏刚

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　　金秋10月，在大连市中山区人民路旁，一栋21.5万平方米的商住综合大楼正拔地而起。这正是今年2月香港新世界集团旗下新世界中国地产有限公司（下称“新世界中国”，0917.HK）以人民币4.4亿元代价从北京银行收购的一个大连商业地产项目。新世界中国计划在该项目上总投资8.8亿元。这也是地产新政后新世界中国的第一次亮相。

　　与其参与打造环渤海湾商业中心的雄心相比，早在15年前，新世界中国就开始在中国内地攻城略地，以1550万平方米的土地储备雄居香港四大地产开发商之首。而其在北京崇外大街两侧构建的占地100万平方米的城中城则更以城市地标性建筑的布局和气度让人叹为观止。

　　作为一家香港联交所主板上市公司，新世界中国业务扩张更多地得益于内地房地产市场的发展。随着中央政府对房地产市场的宏观调控，土地、信贷闸门逐渐紧缩，以旧城改造和合资方式进入内地的新世界中国又将作何打算？

　　当面粉贵过面包时

　　土地作为房地产业的主要原料一直是稀缺资源，在新世界中国地产主席兼董事总经理郑家纯博士看来没有土地便没有产品，土地储备是发展商资金实力的表现。土地储备的意义在于市场低迷时购入土地，市场趋旺时则加快建设。没有策略性土地储备在市旺时只能在市场上以高价拿地，那你的产品在成本及价格上有更大风险，企业更没有灵活性。对真正的长线投资商，土地储备是基本功，是有实力及策略的表现。

　　而在宏观调控前，新世界中国通过协议出让、旧城改造以及合资的方式可以轻松拿到想要的土地。北京崇文门外100万平方米的土地就是通过参与旧城改造获得的。而宏观调控后，土地完全采取招、拍、挂的方式，使获得土地的成本大大增加，在此情况下，新世界中国似乎放慢了土地储备的速度。

　　一个明显的例子是在9月广州地标性建筑第一高楼珠江新城西塔竞标中，新世界中国落败于广州城建，而广州城建的最后夺标价为10亿元人民币，这与此前华润置地25.65亿吞下北京清河地块相差甚远。若在一年前，资金雄厚的新世界中国一定会势在必得，决不会象今天这样锱铢必较。究其原因，从郑家纯博士的话语中似乎可找到答案。

　　新世界中国目前拥有1550万平方米发展项目的土地储备可谓十分充裕，足够长期发展。如果保守估计，按每平方米售价7000元，利润率10%来计算，仅坐拥现有土地进行开发，就将获利108亿元。从此前北京清河地块竞标来看，每平方米土地成本已达3800元，加上开发建设成本，售价至少要在7000元/平方米以上，才能保证盈利。而同一地段相似项目售价仅为5000元。显然土地成本是否增加要看投资眼光，当面粉贵过面包时便不应盲目入市。在郑家纯看来，今后一切土地出让，必须通过公开拍卖或招标进行，其他开发商如要取得土地，必须在公开市场支付溢价，反观新世界中国早已坐拥充裕土地储备，已占尽先机。从这点看新世界中国还是宏观调控的受益者。

　　而对已有合资项目的回购也将是未来新世界中国获取土地的一种捷径。正如文章开篇所提到的大连商业地产项目就是一个例子。

　　根据新世界中国地产有限公司董事会公告透露，该商业项目原本由新世界中国与北京银行合资建设，北京银行处于控股地位，此次收购后，该项目将为新世界中国全资持有。1993年，初涉内地市场的新世界中国就瞄上了大连。介于当时港资进入内地的普遍模式，新世界中国选择了与当时的北京商业银行合资的方式进军大连。1993年，双方合资成立了大连国金公司，北京商业银行持股70%，新世界中国仅持股30%。本次收购完成后，新世界中国将拥有该项目100%的权益。

　　目前，该公司拥有大连中山区人民路的一块土地，根据规划，将建设一栋21.5万平方米的商住综合大楼。此次新世界中国收购的权益除该商业项目外，还包括大连新世界酒店公司的65%股权。大连新世界酒店目前尚未建成，将建在上述该商业地产项目内。本次收购后，新世界中国将拥有该酒店的95%股权。当然从香港起家、谙熟公平市场原则的新世界中国也不会拒绝通过市场招、拍、挂去公平竞购土地，在郑家纯博士看来，有价值的新项目还是值得投资的。

　　以租促销维持资金链

　　伴随着土地供应的减少，以资金密集型为特点房地产业又迎来了信贷闸门的紧缩。中国人民银行的两次加息和房贷新政都一次次拉紧了房地产开发企业本就已绷紧的资金链，如何保证资金链的稳定现金流的充足？这个问题也摆在了新世界中国面前。

　　郑家纯博士已经认识到每个项目的开发运营必须对现金流及自有资金作充分准备，单靠卖楼花以支持项目开发本身便是风险较大的做法。过于进取的扩张及财务策略会令资金链拉紧，遇上金融供给收缩或市场下滑便相当被动。所谓保证资金链的充足和稳定就是不能盲目借贷去急速发展。

　　郑家纯博士指出内地的大部分房地产商都是靠预售款单一渠道来维持现金流，在现金流时间安排上拉得十分紧，在央行的最新房地产报告中，建议取消房屋预售制，若真地取消预售制，售楼回款的时间必定押后，对靠预售款维持现金流的企业影响巨大，资金链一旦断裂项目将随时无以为继。

　　新世界中国现在为净现金的财政状态，现金及银行结余达63.5亿港元，如果延迟售楼回款现金流当然会增加一些利息支出，但对项目发展没有实质的影响。另一方面，新世界中国的经营模式近似香港模式，对物业组合及资产经营管理更加成熟。新世界中国地产业务一直以住宅物业销售为主、经营出租商业及酒店物业为辅、并提供物业管理服务的全方位经营模式。目前已落成的投资物业组合包括14项出租物业及4间酒店，楼面面积逾115万平方米。

　　未来新世界中国将发展及增加经营性商业项目，壮大相对稳定的租金收入现金流，这也是一个房地产商能否长期发展并抵御市场波动的重要策略。

　　尽管目前新世界中国的资金实力不容置疑，但从国际资本市场融资也是解决资金问题的一条出路。1995～1999年，新世界中国就曾通过汇丰投资银行在国际资本市场募集14亿美元，为其拓展中国内地市场提供了有力的支持。

　　挺进市中心丰富产品线

　　在房地产领域内地企业以项目短打及快速开发为主调，辅以营销概念炒作，但是缺乏长期企业品牌经管理念。没有好地段的项目炒作开发概念，有好地段的项目又因急功近利而设计了不合理的物业，影响了城市的整体形象。宏观调控把土地和资金闸门收紧，使“短、平、快”的运作模式难以实行。房地产投资者和消费者的日渐成熟也使概念炒作缺乏市场。

　　郑家纯博士认为新世界中国今后将继续在全国大城市中心进行开发投资，“为向往都市生活的人，建造城市高尚社区及提供优质的都市新生活及工作方式”。 坚持长期的投资策略，为当地城市兴建真正有国际水平及质量的地标项目。

　　城市布局将在巩固北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳六大地区项目管理中心的基础上，向二线城市发展。同时，继续丰富产品线，产品类型包括大型社区、高层住宅公寓、服务式公寓、连排屋、独立别墅、酒店、商场、甲级写字楼、综合用途大厦以至度假村，使新世界中国成为真正意义上的专业发展商。

　　新世界中国虽然不属于红筹国企股，但在内地地产投资及发展，绝对较内地地产发展公司有过之而无不及。其注重长远发展、稳定回报和抓住时机抢市场的战略思想使其面对市场波澜，处乱不惊。

　　正象香港股评所说：“新世界中国在内地房地产市场前景极其璀璨的主要城市已建立了强大基地，因此随着该公司加快地产项目发展的计划，该股就像尚未发掘的宝藏，未来将拥有宏大的上升潜力”。

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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