今 日 推 荐

大学校园里招聘漂亮处女拍电影(图) 生活所迫自杀 50元创业成百万富姐 中国最年轻的硕士美女富豪(组图) 一个逃犯离奇人生 逃亡期间赚亿元

日本到底哪些方面领先中国？ 股市高手操作绝招集锦 34岁的居家主妇投资生活 中国“第一胖”的幸福生活

　　○ 本刊记者 原松华

今日焦点： · 外交部：中方从未承认日方所谓东海“中间线... · 国家主席胡锦涛：证券市场将进一步对外开放... · 积极换仓：4家绩优基金公司盈利秘诀曝光 ...

· · · ·

　　不论是玉泉路的150万平方米大型绿色生态社区——远洋山水、三元桥畔的高品位时尚社区——远洋新干线，还是在西长安街的地标性5A写字楼——凯晨广场、CBD东侧大型国际化社区——远洋天地，中远房地产的住宅项目和写字楼项目都以成熟、完美的形象受到了京城买房者的认可。

　　随着政府对房地产业的宏观调控，业内专家认为， “北京房地产市场已没有热点”，一些房地产商纷纷向二线、三线城市发展。中远地产将如何续写地产 “神话”？

　　初“尝”异地开发

　　10月10日上午10时，记者在远洋天地如约见到了中远房地产开发公司资产运营中心总经理张耘。张耘向记者介绍，2005年，是中远地产跨区域发展的第一年，第一个异地开发项目天津海河新天地已经正式启动；今年年底住宅部分将出售，中远的优势是善于操作大盘，在未来跨区域发展中同样关注大盘的开发。天津海河新天地就是集商业、五星级酒店、酒店式公寓、五A甲级写字楼为一体50万平方米综合型的楼盘。

　　“选择天津作为跨区域的第一站，首先是因为近，便于管理；二是客户需求产品的形态跟北京相似之处多；同时，天津是海港城市，与中远房地产的背景十分切合。”中远地产开发公司董事总经理李明说。

　　“从企业战略层面讲，跨区域发展的战略是中远自身发展的必然、是房地产行业的特点决定的。目前房地产市场竞争激烈，没有一个企业处于绝对优势，想单单通过在某一个区域的发展在行业内取得一定的地位是不可能的。另外，从企业角度讲，要谋求发展就不可能将自己局限于某一个区域。具体到中远，就是要走出北京。”李明在接受媒体采访时说。

　　中远地产跨区域发展有两个标准：其一，该区域要适合企业内部管理和运作模式，便于复制；其二，先选项目再选城市，先决定复制的项目，再决定发展的城市。天津海河新天地在很大意义上就是拷贝北京的远洋天地，包括其规模和产品形态。

　　在李明看来，中远房地产的扩张视野不局限于城市的大小，只要是适合公司管理模式和现有成熟产品生存的城市都会成为中远地产扩张的目标，但有约法“三章”：

　　其一，要寻找适合自己生存的区域。也就是所选定市场的规则一定是适合中远发挥自身管理经验的，而不是中远房地产的管理去适应别人的规则。“政策和政府规则主导下的房地产开发，在国内的每个城市中都有截然不同的一套游戏规则，土地制度、房地产交易、按揭政策以及政府办事程序都各有不同，新来者显然要在很大程度上重新适应，而这种适应则会增加项目投资运作的风险。”

　　其二，先选定项目再决定区域。任何区域都有商机存在，开发商都有生存的机会，保证公司按照熟悉的地产开发模式、管理方法和原有的业务模式开发的项目，可以将风险限定在最小范围。

　　其三，要做好充分的准备再去实施。这里的准备包括人员、资金等各个方面。首先，人力资源非常重要，团队有效率的合作是中远房地产发展到现在规模的重要基础。“比如天津项目，中远房地产去天津之前两三年，就开始有意识地招天津籍的员工，要么是天津籍的管理人员，要么是天津院校毕业的大学生，现在他们在中远房地产已经有３、４年的工作经历。这些既是人力资源，也是人脉资源”。

　　中远地产高层透露，异地开发模式至关重要。跨区域开发的管控模式成熟后，将在全国范围内复制并推广。

　　培植物业“摇钱树”

　　异地开发是中远经营“魔板”中的“一块”，“第二块”是其长期持有物业。今年4月，扬子基金和汇富基金分别与中远房地产签署了远洋新干线两栋酒店式公寓的购买协议，涉及资金达6000万美元。业内专家认为，境外基金整栋购买商品地产的趋势，证明房地产市场对资本的诱惑是不可抵挡的。在房地产市场的博弈中，天平逐渐向商业地产整体收购这一国际资本主流投资模式倾斜。

　　中远地产在做项目开发的同时，有意识地开发经营性物业用作公司长期持有。据记者了解，目前中远地产旗下大面积的住宅项目只有远洋山水和远洋自然，而凯晨广场、光华国际等项目全部是商业地产等项目。张耘介绍，中远将逐步增加商业地产、高档酒店等新的利润增长点，由于投资者非常注重持有型物业的比例，中远正在有意识地调整旗下的住宅和商业地产的比例，未来3年到5年的时间，将把目前住宅和商用地产8∶2的比例调到6∶4左右。中远高层透露，这个比例变化不会花很长时间，因为目前中远房地产开发的房地产项目中已经向写字楼和酒店式公寓及商业倾斜。

　　李明认为，虽然开发性项目利润高，但它是政府调控的主要对象，对宏观经济环境最为敏感，相对来说稳定性差些。企业可能一年就达到四、五十亿的销售额，但要每年都保持这个水平有一定难度；经营性物业收益稳定，但也有资金周转慢、回报低、占用资金量大的不利之处，所以要保持合适的比例。

　　异地项目开发与经营性物业开发的“两轮”驱动，使中远地产获得了新的“血液”，这正是向“房地产投资管理公司” 的长远目标预热。业内专家指出，随着国家对房地产行业宏观调控力度增强，市场竞争日趋激烈，一些有远见的开发商已经认识到单纯依靠地产开发无法支撑企业的长远发展，并开始做出一些和资本市场紧密结合、长期持有物业以获得稳定收益的尝试。这种模式才是未来中国房地产市场的方向。

　　开启资本“发动机”

　　那么，如何利用资本市场的资金来支撑经营层面，实现长远的目标？业内专家认为，目前，纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。因此，谁能把握住这个机遇，谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型。

　　中远地产正为这种过渡积聚能量，“这种调整是有一定困难的，尤其是在开发项目不断增加的情况下，必须要结合资本市场的运作。可以通过优质物业资产沉淀，也可以扩大资本金比例增加股东投入，还可以依靠新的金融产品。比如信托、与投行业务的衔接，与非房地产企业的合作以及上市等等手段。比如凯晨广场项目发行的6.9亿的信托产品就很受欢迎。目前很多国际知名投行都在与中远地产积极接洽，处于方案设计阶段。我们可以通过这些方法来达到预期目标。业务的调整在合适的时机将产生出更大的效益。”李明介绍。

　　开启资本“发动机”的第一步，中远中外合资改制已完成，中国远洋运输集团总公司占股20%，中国中化集团公司占股20%，颖博有限公司占股20%，方兴地产中国有限公司占股17%，WCI占股12%，中国对外经济贸易信托有限公司占股7%，天津远洋运输公司占股4%。经过股权结构的调整，目前中远地产已经成为由7家股东共同出资的多元化中外股份制合资企业。

　　第二步，中远地产正在筹备上市，打通融资渠道，为实现长远目标做准备。新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是优秀房地产开发商未来发展壮大的关键。因此，必须拓展银行贷款、企业上市、信托、基金、资产证券化等多元化的融资渠道。上市成为一个企业发展到一定程度必然的归宿。

　　除了在资本市场融资，中远地产正在积极研究REITs（房地产信托投资基金），REITs点出了房地产开发企业最终的形态，房地产公司最终应该把开发存留物业的赢利变成投资，用资本市场的钱把物业撑起来。

　　尽管REITs在国外一些国家很成熟，但在国内还没有真正意义上的REITs。可以预测的是，如果REITs一旦在国内实现，中远地产旗下的众多商业地产很可能成为第一批试水者。

　　异地项目开发、长期持有物业和资本运作的“三轮”驱动，使中远地产的战略新版图“破壳”而出。“随着竞争的加剧，改变单一开发业务模式，探索业务模式的创新是房地产企业发展的必然趋势。”李明说。

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

发送给朋友

打印本文

返回页首 | 关闭窗口