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华远地产 专走高端路线
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| 2005-11-16 13:29更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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任志强有一句话让社会震动，那就是：在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。只要浏览一下华远的主要地产项目，就知道任志强既是这么说的，也是这么做的，而且是先做后说。当然，新华远将高档住宅或商业建筑当作主攻方向，不仅因为看好这块市场，从华远手里土地的地段和性质看，也非常适合于掏富人和企业的腰包。
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○ 李晓明
2004～2006年是中国房地产的调整年，之所以需要调整，是因为这个行业还很不成熟。有人把中国的房地产开发企业比作是“武大郎”——不仅因为中国房地产企业的体形（规模）小，更在于它的赢利模式始终是“武大郎卖烧饼——现烤现卖，卖完回家”。这种不成熟的赢利模式决定了产业投资结构的不合理和金融风险的产生，这也是国家对房地产业实施宏观调控的根本原因。
于是，调控措施陆续出台——土地“招拍挂”、“831大限”、自有资金不得低于35%、二手房转让要缴纳所得税、央行建议取消期房预售……每一项政策都足以令地产企业风雨满楼。
任志强，不愧为地产教父，早在各种调控措施出台前，华远就通过一次次的购并与合作取得了资金和土地，为自己套上了保护壳。
从资金的转换上，从战略的调整上，从土地储备的增加上，从应对国家宏观调控的措施上，华远都走在了别人的前头。所以，任志强对目前出现的各种政策变化并不感到意外，华远也不至于因此出现危机。
钱，根本不是华远的问题
在大的调控背景下，购并、联合成为全面优化房地产业资源配置的有效途径。房地产业是资金密集型产业，从整个产业的发展历程上看，无论是过去，还是未来，谁对资本的占有率高，谁就会在竞争和发展中占先机。
从1993年开始，一步一步由股份制改造、实现境外上市到转让股份退出，任志强在资本市场里畅游不止。
1993年时任志强就寻求华远的上市之路，但当时国家的宏观调控政策规定，房地产公司为无限期暂停上市。于是华远另辟蹊径，走了海外融资路线。
1996年，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。在这次资本游戏中，华远利用了得天独厚的政策优势，比如华远是境内公司用境外上市公司发债的第一家，因为当时国内不许发行可换股债，华远就利用境外上市的优势，发行了换股债券。
2001年12月30日，二次创业的华远地产，以北京市华远新时代房地产开发有限公司的身份亮相于地产界，注册资本为3亿元。
2002年10月，华远地产两个月私募2亿元，公司完成增资扩股，股本扩张了60%，超过5亿元。公司资产增加了4倍，超过12亿元。
自1994年以来，华远房地产股份有限公司从境外筹集资金达4.1亿美元(含股东贷款与分红入股)，其总股本亦从合资之初的3.75亿股扩至分家前的13亿股。所以任志强才敢于放言，到2005年新华远可以毫无问题地达到原华远股份经过7年时间才累积的规模——总资产80亿元。
任志强说，“钱，根本不是新华远的问题。”
另类土地储备
当新华远于2001年底成立时，是一个既无钱更无地的空壳公司。好在“华远”这个品牌值钱，那么，用股份换土地就成为首选。仔细研究华远的开发项目，你会发现，这些土地很少是直接从政府手里拿来的，而是通过合作、购并等方式直接从其它企业得到。
2002年初，华远地产与首旅集团联姻，使得华远地产获得巨大的资本与土地资源。
对于华远来说，首旅集团拥有的土地储备量达三、四百万平方米，这些土地将通过首旅集团的酒店改造而逐步释放出来，因此它不同于其他开发商囤积的土地——因为自己“圈”来的土地若不按规定时间投入开发，过期就会面临被政府收回的危险。而合作以后的公司则绝不会有此风险，可以合理调配土地开发的步骤。北京的一些酒店大多处于商业地理位置颇佳的繁华地段，列入改造的酒店将重新规划方案，土地整合后必然有一部分可用作开发。可以说，任志强是利用一拆一建中“抠”出土地。
业内人士认为，任志强用品牌换土地的一招棋可谓高明，新华远将获得缓慢释放的土地资源，新玩法令很多被土地储备所困的房地产企业望尘莫及。
随后，华远地产与京泰集团、首创集团以及国际知名的嘉里集团、汉斯集团等大型企业集团，共同建立了企业之间的投资战略联盟和资本组合。
2004年6月9日，华远地产股份有限公司董事长任志强宣布，华远地产已于6月3日与北京城建投资公司签订意向协议，拟以3.1亿元并购后者所持北京城建东华房地产公司60%股权。此前的4月，华远地产已购入东华公司35%的股权。很快，华远公司将拥有东华房地产公司100%的股权，并于同年9月重新启动东华公司的北京东直门交通枢纽和东华广场项目建设，该项目总建筑面积超过80万平方米。
采用换股收购、合作组建项目公司，华远旗下的地产子公司已经多达4家，不断衍生子公司可能是与华润分家后的华远以少搏多、从而实现迅速扩张的捷径。
以2004年春任志强与潘石屹之间的“鸡蛋换粮票”事件为例，任志强解释了他的思路：“我们的‘尚都’采用合作开发的方式，主要是因为土地政策的改变和最新宏观调控政策的出台，使得我们一方面要换取大量的资金，另一方面要换取更多的土地。因此我们新收购了东直门地区80万平方米的交通枢纽建设项目。我用‘尚都’10多万平方米的‘粮票’换取了东直门80万平方米的‘粮票’，这样的机会可能是很多人没有预见到的……”看来，任志强真正想要的还不是“鸡蛋”，仍然是“粮票”。
2003年和2004年，国家连续出台了几个针对控制房地产过热的政策，从土地储备、自有资金到银行贷款，都对房地产企业提出了更高的要求，许多地产企业因此出现危机。对此，任志强解释道：“国内许多地产企业过去一直不重视土地储备，与他们的短期行为有关。我们没有出现土地储备危机和短期资金危机，是因为我们在安排公司治理结构时就已经把这些因素与融资问题结合在一起考虑，当宏观调控政策出台时，才能从容应对”。
高档住宅更加抗跌
任志强有一句话让社会震动，那就是：在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。既然是满足最富的人的住房需求，那么推出的产品必定是高档住宅或商业建筑。只要浏览一下华远的主要地产项目，就知道任志强在发表这番言论之前、在新华远成立之初，就已经这么做了——
被评选为“2002年北京楼市十大热销楼盘”的海润国际公寓，是新华远的开篇力作，它是位于丽都商圈的高档外销精装公寓；
位于什刹海风景区后海北岸的古典建筑风格的望海楼，是集办公、餐饮、娱乐、健身为一体的综合高档建筑群；
尚都国际中心位于CBD核心区，总建筑面积30万平方米，与第一使馆区仅一路之隔，拥有甲级写字楼、高档服务式公寓、产权式商务酒店以及独具特色的商务及办公精品展示街，它将是独具华远地产品牌特色的综合性“国际商务MALL”；
同样，盈都国际项目集商业、办公、公寓为一体，紧邻城市轻轨，华远的目标是将该项目建设成为中关村区域内最具特色及投资价值的商业综合体；
将于2007年竣工的北京物流港项目，位于朝阳区十八里店，投资110亿元人民币、占地463公顷，将是中国内地最大的物流港之一。
以上高档建筑似乎还不够过瘾。2004年8月25日，任志强证实，该集团正在北京燕莎商圈运作一个公寓型顶级豪宅项目——北京公馆。该项目由首旅华远主持开发（华远集团持有首旅华远40%的股份）。“这是华远集团在豪宅市场上的一次试验和开端”，任志强说。
北京公馆位于朝阳区新源南路与新源街路口西北角，京城大厦、昆仑饭店、燕莎购物中心环绕周边。
当然，华远将高档住宅或商业建筑当作主攻方向，不仅因为看好这块市场。从华远手里的土地性质看，也非常适合于掏富人和企业的腰包。
无论是首旅集团缓慢释放出来的土地，还是从东华公司那里得到的东直门交通枢纽和东华广场，无不位于黄金地段。能够避开争议颇大、扑朔迷离的普通商品房，实在需要一番谋划。
作为京城资深地产开发商，华远深谙顶级企业客户群体的深层需求。在继京城新派豪宅力作——北京公馆之后，华远又以国际性的建筑思想，创立了京城核心区位的首座自然生态型独栋低密度写字楼——首府大厦。这与北京公馆同样秉持一种思想，就是要为京城的高端客户群体度身定制一种窄群客体产品。
企业为什么要购买这样一个独栋？实际上他们是看到了独栋物业具有极大升值潜力。独栋办公楼对企业今后资产的增值是一个非常有利的安排，满足了企业在固定资产方面投入的需求。
由于自住需求出于财产保值目的，高档住宅便成为主要选择，从而也诱发了目前高档住宅需求回暖。在华远集团董事长任志强看来，高档住宅在各类住宅产品当中，保值的作用是比较强的，“即便是房地产市场出现了大幅度的波动，高档住宅的下跌幅度也会是最小的，同时也是回升最快的”，任志强说。
任志强以香港楼市的情况举例，分析了高档住宅在市场波动时所具备的“抗跌性”：在香港楼市由于亚洲金融危机的影响而出现大幅波动的情况下，中低档住宅的价格往往已经跌破了其购买价格，而高档住宅的价格跌幅在40%左右，明显小于普通住宅。而在楼市整体开始回暖之后，最先回升的依旧是高档住宅。
“最典型的例子就是目前香港半山的豪宅已经回升到了金融危机前的价格水平，而那些中低档的住宅，也只恢复了50%左右的价格，在北京，我想道理也应该一样。”任志强说。
来源：《中国投资》 编辑：张一
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