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　　○ 刘琳

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　　销售面积不等于当期交易面积

　　2005年1～6月，商品房销售面积为12536.35万平方米，同比增长14%，二季度商品房销售面积同比增长9.27%，增幅仍是近年来同期最低水平。其中，四、五、六3个月商品房销售面积分别同比增长4.8%、8.6%和13.0%，增幅逐步增加。但是，单凭这一数据无法得出房地产市场持续“火爆”的结论。因为，销售面积的这种变化并不能说明二季度房屋交易面积增幅在逐月增加。

　　销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋。完整的房地产市场应该包括房地产存量市场，能够反映房地产市场当前交易情况的指标应该是“房屋成交面积”，包括商品房增量的当期销售面积和二手房屋销售面积。按照我国房地产增量销售的现状，商品房增量的当期销售面积应该包括商品房当期预售面积和商品房现房销售面积两部分，其中，商品房预售面积指报告期末仍未竣工交付使用、但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；商品房现房销售面积指已竣工的增量房屋当期销售面积。

　　比较“房屋成交面积”与“销售面积”的定义，可以发现销售面积与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别（见图），销售面积并不能完全反映房地产市场当期交易情况。

　　观望气氛形成

　　央行、七部委调查和国家统计局调查同时证实，房地产市场的持币观望态势，已经在全国范围内形成。

　　一、央行第二季度全国城镇储户问卷调查显示，居民买房意愿已回落至历史最低点，其中尤以上海居民的反应最为强烈，但各地情况存在较大差异。

　　2005年5月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷20000份。调查结果显示：宏观调控政策对房地产市场运行产生重要影响，居民心理和行为发生变化，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数占比双双回落。未来三个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，降到历史最低点；储蓄动机为“买房或装修”的居民人数占比为11%，较上季下降0.4个百分点，较上年同期下降0.8个百分点，也降到了历史最低点。

　　二季度调查结果还显示，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。从调查的7个大城市看，上海居民反响最强烈，未来三个月准备购买住房的人数占比较上季下降了12个百分点，重庆、西安、武汉和天津分别下降了3.7、3.3、2.2和0.8个百分点，而北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。

　　二、国务院督导组和国家统计局6月份调查初步结论：市场销售降温，房地产市场在全国范围内的持币观望态势已然形成。

　　督导组通过检查还发现，地方政府、开发商和消费者从各自利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。消费者普遍将国家对房地产的宏观调控简单地理解为要降低房价，因而纷纷推迟购房，持币待购。

　　来自国家统计局城调队的调查数据同样证实了这个结论：6月份，城调总队在全国35个大中城市组织了快速抽样调查。结果表明，“八项措施”出台后，有38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化，其中，60.6%准备推迟购房、15.7%准备提前购房，7.7%打算取消购房，16%准备去住廉租房。

　　市场需求增速下降

　　1. 商品房销售/竣工比快速下降

　　2005年3月商品房销售/竣工比达到近年最高水平1.41，二季度则呈现快速下降局面，四、五、六3个月分别为1.10、1.09和1.01，六月份销售/竣工比已经接近2001年、2002年和2003年同期商品房销售/竣工比。商品房供不应求状况得到大大缓解，也反映了房地产市场现房需求增长趋缓。

　　2. 定金及预收款增幅快速下降

　　定金及预收款的同比增幅由1～2月的47.4%持续下降为1～3月的32.1%、1～4月的28.4%、1～5月的24.7%和1～6月的21.1%，增幅比去年1～6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1～3月的37%下降为1～6月的24.31%，增幅比去年1～6月下降21.29个百分点。其中，四、五、六3个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。

　　3. 个人住房贷款增幅大幅下降

　　截至2005年4月末，中资金融机构个人住房贷款余额1817.2亿元，比年初增加60.6亿元，同比少增85.0亿元；而截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元，显示了5月份个人住房贷款大幅下降。6月末，上海个人住房贷款余额2761.76亿元，比年初新增316.24亿元，增长12.9%，增速同比回落7.2%，同比少增37.18亿元，增速比1季度下降4～5个百分点，其中，四、五、六3个月的个人住房贷款增长额分别为38.29亿元、20.75亿元、35.89亿元，4、5月分别同比少增29.02亿元和25.6亿元。

　　4. 房屋销售价格增速放缓

　　全国房屋销售价格增速放缓。2季度全国房屋销售价格同比上涨8.0%，涨幅同比减少2.4个百分点；与1季度相比，房屋销售价格上涨1.5%，涨幅回落1.8个百分点。其中，二手住宅销售价格涨幅回落快于新建商品住宅。新建商品住宅销售价格比去年同季上涨8.9%，比1季度上涨1.9%，涨幅分别回落1.6和0.9个百分点。二手住宅销售价格比去年同季上涨9.5%，比1季度上涨1.0%，涨幅分别回落1.9和2.7个百分点。

　　5.商品房平均销售价格涨幅回落

　　1～6月商品房平均销售价格为2978元/平方米，同比增长10.1%，增幅有所回升但仍比去年同期回落1.3个百分点。其中，5月份商品房平均销售价格出现同期相比下降局面，降幅为1%;6月份商品房平均销售价格同比上升13.9%。

　　市场需求增长有望恢复

　　一、市场需求增长趋缓是前一阶段宏观调控措施效应的显现。

　　2004年以来，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策。然而，在投资增幅不断下降的同时，由于供给受到控制，房价出现上涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。2005年3月以来，为了抑制房价过快上涨，中央政府连续出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策。由于房地产具有投资和消费的双重属性，以抑制投机为主要目的的宏观调控政策不可避免地对所有的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求，促使2季度房地产市场需求增幅放缓。同时，消费者对宏观调控的理解和认识不一致，简单地理解为要降低房价，纷纷持币待购，加速了房地产市场需求增幅的下降。

　　二、当前房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会逐步恢复。

　　在国家统计局的调查数据中，有购房计划的人员中仅有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明当前房地产市场的需求仍以自住为主。6月下旬，政府开始强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，并要坚定不移地促进房地产业健康发展。近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌将取决于消费者对房价信心的恢复程度。长期来看，我国城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将会支撑房地产业的持续发展。

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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