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　　8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，“取消商品房预售”的政策建议引起了极大轰动，8月18日，地产股应声回落。笔者认为，期房销售并不是造成市场不公平和混乱的根本原因，取消期房销售会加剧房地产“卖方市场”的属性。

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　　○ 段海瑞

　　一石激起千层浪

　　2003年广州某人大代表就曾有取消商品房预售的建言，最近某国土资源部有关人士也提出了同样建议。8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，洋洋洒洒万言之中，区区百字的“取消商品房预售”的政策建议引起了极大轰动。

　　一石激起千层浪。开发商如同惊弓之鸟，反对声一片；专家学者发表高见，议论纷纷；媒体推波助澜，购房者群情激愤；8月18日，地产股应声回落，上证地产指数单日下跌4.21%，华侨城跌停，地产龙头万科、金地大幅下挫（其中也有深圳征收土地增值税因素）。

　　期房销售之“罪”与“辨”

　　普遍指责的期房销售之“罪”，主要有以下几条：

　　它造成了房地产参与主体之间的不平等或市场的混乱：开发资金大部分来源于银行和购房者，银行承担了大量的风险，购房者没有使用住房便支付贷款利息，而开发商获取了巨额的利润；

　　已抵押的商品房预售、已预售的商品房抵押，重复预售，甚至卷款潜逃造成了大量的市场纠纷；

　　期房销售下信息的不对称往往使购房者轻信开发商花团锦簇的描绘，为市场混乱埋下了隐患。

　　取消期房销售的理由主要是：

　　现房销售抬高了资金门槛，一部分开发商出局，可以抑制房地产投资过热，同时促进行业洗牌；

　　房地产行业持续的暴利下，企业已经完成了资本积累，有能力现房销售；

　　目前世界各国都推行现房销售，仅从与国际“接轨”的角度看，商品房预售制的使命就到了应该终结的时候了，更何况它还存在那么多问题！

　　取消期房销售，实力较弱的开发商资金链可能断裂，被拒之门外暂且不论，资金雄厚者也受极大影响。一方面，房地产“以小搏大”的杠杆效应将大打折扣，开发商自有资金利润率面临大幅度下降。另一方面，融资成本的增加，直接吞噬销售利润。取消预售，动了开发商的“奶酪”。

　　于是，开发商为期房销售进行了激烈的辩护，并找来诸多论据，如：行业没有完全成熟，不利于房地产行业健康稳定发展，投资减少加剧供需矛盾，银行按揭贷款为优良资产……

　　取消期房销售尚需时日

　　在告别“短缺经济”之后，多数市场已经转化为买方市场。消费者在诸多领域体会着“上帝”的感觉。而房地产市场是为数不多的“卖方市场”之一，同时置身于“买方”和“卖方”市场的强烈落差，很容易使市场中的弱势群体对“期房销售”这一不公平现象抒发不满情绪。但是应该看到，期房销售仅仅是房地产这个市场的特征和表象，而不是造成市场不公平和混乱的根本原因。

　　笔者认为，取消期房销售政策的出台应“慎”，应“缓”。因为它会加剧而不是改善房地产“卖方市场”的属性。取消期房销售，短时间内达到销售条件的房屋必然减少，供应减少带来的是房价的上涨；长期来看，中小企业出局，大企业投资规模下降也使供应减少，卖方市场特征将更加明显。

　　另外，房地产市场是典型的资金密集型行业，即使是在行业保持了6年的景气之后，开发商的利润积累也远远不能满足开发的资金需求。在我国融资体系不发达的情况下，照搬国外的“成功经验”很容易阻碍房地产市场的健康发展。预售制度提供了一个社会资本流入房地产市场的良好途径。取消它的前提是资本市场的发达和融资渠道的畅通。

　　因此，短时间内取消期房销售会威胁到房地产企业已经紧绷的资金链，一旦资金链断裂，不仅银行的开发贷款和流动资金贷款难以收回，而且由于期房无法交付会引发购房者拒绝偿还按揭贷款，银行这部分业务的不良资产率也将大幅提升，形成大量的呆坏账，对银行、金融体系、国民经济决不是什么好事。

　　其实，期房销售也并非一无是处，从目前的情况来看，消费者购买期房在价格上已经得到了一定的补偿，而且几乎所有的项目期房销售价格都比现房便宜。即使在国外成熟市场如欧美国家都有新房预售制度存在，但政府并不干预，而是由市场自主决定。不过，因为国外的房地产市场已经到了成熟期，主流市场是二手房交易市场和租赁市场，新房市场很小，成交还是以现房为主。

　　综合分析，目前取消期房销售的时机尚不成熟，考虑到其带来的巨大负面影响，该项政策还不会出台。

　　但是，目前不出台并不意味着期房销售会一直存在，随着房地产市场的成熟、供求关系的改善，竞争逐渐激烈之后，期房销售占的比重会逐渐减少直至消失。在房地产市场的初级阶段，政策的重点是加强市场的管理，逐步提高预售标准。而开发商更应未雨绸缪，毕竟“卖方”市场向“买方”市场过渡是大势所趋。

　　（作者：西南证券研究发展中心研究员）

　　来源：《中国投资》　　编辑：张一

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