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魏琨：合作建房能省钱 当然是理财！
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| 2005-08-16 08:09更新 来源：转载文章 | 发表评论 |
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去年以来，“个人合作建房”风起云涌，北京、上海甚至先后启动了建房的程序。然而半年过去了，合作建房的倡导者却有了不同的归宿，有的地方被主管部门喊停后，销声匿迹了；有的却选择与地产巨头合作，拿传媒的话来说是被“招安”了。（本刊2005年第3期曾经做过专题报道。）但是，“个人合作建房”的浪潮并没有平息，反而愈演愈热，今年以来，广州的一群年轻人也在此时炸响了自建理想“猫窝”的声音，其中，魏琨是领头人。
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文/本刊记者 吴昕
魏琨是何许人物，想必许多房地产业内人士已经不再陌生。在房地产从业13年的魏琨，曾在广州一家房地产公司担任总工程师。去年4月，魏琨与太太通过某网站认识了5对情侣。这12个男女志同道合，合租广州龙洞森林公园附近一栋小楼，过着“群居”的生活。
虽然居住的硬件不是非常好，但是这种“世外桃源”式的生活深深地影响着他们。于是，他们萌发了十几人小范围集资建房的构想，后来受北京合作建房的启示，魏琨决定召集更多的志同道合者共同建设理想的家园。初步设想是，在非营利原则下共同出资购地，共同组建运作机构，采用网络监督的方式，通过招标完成设计、施工、审计等与盖楼相关的各项工作，建一高智能化的住宅楼或小区，每套间是120平方米左右住宅，造价大约30多万元到50万元，每户包含一个免费车位；如在近郊新广从、番禺等总造价在30多万元，如在市中心区将会达到50万元左右。
在合作建房上，魏琨是后到者，也是颇受质疑者。魏琨因而也有话要说。本刊记者拨通了魏琨的电话，和他一起了站在理财角度上探讨了个人合作建房的话题。
“房地产商能做到的，我们也能做到！”
私人理财：个人合作建房的会员人数和素质是合作建房的一个先驱条件，人数和可以提供的资金是个很关键的因素。
魏琨：刚开始发动“个人合作建房”的时候，我估计在200－300人左右，刚好前两天我们做了个统计，现在注册的会员大概在550人左右，呼应者大都是上世纪70年代出生的，学历很高，还有几个博士与博士后；不少人是二次置业，在购房时或与房地产公司发生纠纷，或跟物业公司闹过矛盾，有过不愉快的经历；约有近20％的呼应者为房地产行业及建筑、设计行业人士。
我想，合资建房的人数已经够了。我们有个调查，就是关于“你前期能出多少成本合作建房”，大多数人选择的是在15－20万，也有一些人选择了25万以上的。
私人理财：不少人选择个人合作建房希望能够达到物业管理自主的目的。但这也可以通过“团购”来达成，我们知道，“团购”投资者面对的已经是实实在在的商品房，可省却中间许多环节，避免许多麻烦。
魏琨：在房产界从事了这么多年，我明白能给消费者团购的楼盘一般不是设计方面有问题就是其它方面有硬伤。再者，团购的物业管理权不交给我们，这样来说，和我们合作建房的目的相差甚远。现在，我已经从房地产公司辞职了，我专心搞我的合作建房，我相信我能成功，我能实现我的目的。我的格言便是：得之我幸，失之我幸；得失不计，游戏人生。我在努力着，我不后悔。
私人理财：由于个人合作建房不同于发展商成规模大面积开发项目，没法做到规模效应，那你是怎么看待的呢？如何降低成本？你所说的降低成本是怎么计算的？
魏琨：和开发商相比，我们是很有优势的，优势表现在成本可以节约20%－40%。因为我们合作建房是为了给自己提供一个舒适的居住环境，这样我们就不需要作后期宣传，在广告、销售等方面节约了不少资金。
说到这个规模效应，理论上我们同样也可以和开发商一样享受得到大量购买建材时的优惠。像开发商，在开发楼盘的时候肯定是分几个合同的，我们建筑面积达4－5万平方米，这样算来，我们跟建材商之类探讨的时候也同样可以达到规模效应，从而节约建材成本。我在房地产公司里做过，这点我很清楚，他们能做到的，我们也可以做到！
我们的楼盘炒房价值不大，也不会造成炒房热
私人理财：如何将几百个人的上亿资金组织起来并保证它的透明和有效运行？个人合资建房，你们现在已经进入了实操阶段了吗？
魏琨：我们所有的资金都由银行托管，由银行托管，从而降低了参与各方的风险：建房首笔资金存到银行，银行以个人按揭的形式贷款，随着项目的建设进度，由银行支付项目所需款项。建设方案要到购地时，由全体合作者投票表决来确定，我们在招收会员的时候就已经定好游戏规则了，必须是少数人服从大多数人的利益。
我们已经准备成立非盈利公益型实体了，这周内（采访魏琨时是2005年7月13日）会向政府有关部门申报。
私人理财：你们的会员们都是采用投票的形式决定方案的，万一有会员要退出，那对整个资金链会照成不容忽视的影响，如何处理会员退会的问题值得斟酌。
魏琨：项目会员的的退出机制分为两步：一、如果项目会员资金全部到位后，仍有会员希望继续排队参加自建房,退出后，由后面排队的会员按资金到位顺序替补该项目会员资格； 二、如果在项目会员资金全部到位后，没有会员排队了，或者排队的会员已经全部替补了项目会员，那么，由退出者来自行寻找替补对象．
私人理财：按你的话说，这是一种低成本的建房行为。那便不排除有些投机取巧的人会在建房后掀起一阵炒房风波。
魏琨：我觉得不会。我们的房子不适合投资，而是为了自己的居住建的。政府的房产新政也帮我们避免了部分投资行为，同时，我们也会用一系列的规章制度去约束和防止这种现象的出现。房地产开发商在建房时注重楼盘外观的花俏，跟我们规模差不多的楼盘，发展商至少要花几十到上百万的资金在上面，我们认同楼盘需要美观，但我们更注重内在的实用性，我们这类楼盘炒房价值不大，也不对造成炒房热。
合作建房能省钱，当然是理财手段的一种
私人理财：站在理财的角度来看，合作建房是不是也是一种理财手段？
魏琨：合作建房能省钱，这当然是理财手段的一种，但它与一般的投资购房有一定的区别。投资购房存在一个购买时机的问题，在价格低的时候买，不仅省钱，而且扩大了赢利、升值的空间；在房价“高处不胜寒”的时候买房，则很可能被“套牢”。合作建房不是投资，不存在上述这些问题，属于更为理性和低风险的理财手段。
私人理财：广州和北京不同的是房价没有北京的高，而且广州人的特性比较务实也比较精明，他们从合作建房上能获得什么好处。
魏琨：低房价只是合作建房的其中一个目的。目前物业管理公司肆意侵犯业主权利，本应属于业主的附属权利被剥夺的现象较为普遍，因此我们认为，合作建房的最大目的同时也是最大的好处是可以实现物业自主权。业主可以选择代价不高的物业管理与服务，另外，住宅区内的其他相关联的设施，如商铺、停车场等等，可以通过出租经营，收回投资，使业主的利益得到保护与回报。从这点上看，这也是一种理财手段。
私人理财：对于这次合作建房，假如成功了，你以后会怎么做？假如不成功你又会怎么样做？对于未来，你有没有一个规划？
魏琨：目前还没有想那么远，现在一心只想把合作建房做成功。
私人理财：你能否跟我们谈谈你的理财观？
魏琨：我个人的理财观是个消费为先的人，挣多少花多少，哈哈 私人理财：最后，北京于凌罡最终被开发商“招安”了，你会不会是下一个于凌罡呢？
魏琨（笑）：于凌罡的报道我看过一些，也和北京个人合作建房律师孟宪生聊过，其实“招安”是一些媒体给他冠上去的，里面的人都没有承认过。其实他只是与开发商联手拿地，我觉得这也是一种运营手段或者说是操作手段吧。假如存在一个开发商，手头上有土地却资金不足，我们也同样可以跟他们联手，他们出地，我们出资金，建成后分开管理，这也是一种可行性操作手段。
后记：
有关个人集资建房的报道已经太多了，我们只是站在理财的角度上和魏琨做了一个探讨，我们不便也没有资格去评价他们的行为，我们只想提醒我们的投资者，当你集资出钱的时候一定要考虑风险。毕竟，北京的前车之鉴不可忽视，毕竟，投资理财首先要考虑资产的安全性。
专家点评：
国家应该鼓励个人合作建房这种创新模式
个人合作建房能否成功的关键是成本控制。其成本优势在于省去广告等交易费用，但在规模经济上有劣势。总体上，控制得好，可能会有一定的成本优势。
个人合作建房首先要突破解决的是个人合作的交易成本问题。一群素质较高，人数比例不大，资金实力、合作精神都比较好，懂得互联网等先进通信方法的人由于合作成本较低，效率较高，比较有可能成功。否则，交易成本过高，会抵去所有合作建房的成本优势。
其次，要注意风险防范。资金由银行托管是个好主意。但同样存在着治理结构的完善问题。
个人合作建房就像是一个合伙公司，或者说是股份合作制的模式。在其他产业中、在江浙地区曾有过广泛的成功的先例，因此在房地产建设中当然也可望会有成功的范例。
估计这种合作建房模式只能是一种补充性、非主流的房地产开发模式，而不会成为房地产开发中的主流模式。我一直强调，房地产的问题三分之一是宏观问题，其盛衰取决于宏观经济形势；三分之一是金融问题，因为房地产开发是用别人的钱来赚钱；三分之一才是房地产自身的问题。借助于国家宏观经济发展大势，善于运用金融运作的房地产公司仍将是市场主流，但国家应该鼓励个人合作建房这种创新模式。（国资委研究中心宏观战略部部长赵晓）
业主利益未必能得到保障
合作建房的确是一个很理想的家,可以令“志同道合”的人聚居在一起, “世外桃源”式的生活更令人羡慕。对于合建房,我们有以下几点看法:
1、 这种行为反应了在产品开发中发展商还有很大的空间,同时也可能会产生一些新的开发模式,如发展商出地,并根据某些特定群体的需要“量身订做”。“合建房”也是一种“量身订做”开发模式；
2、 物业的价值体现在很多方面,包括物业管理水平、户型间隔、装修、外立面和生活配套等等,需要综合来考虑,而往往不是考虑单一因素。“合建房”虽然某些方面达到最理想的状态,但综合素质是否也可以保持在一个较高的水平呢?
3、 房地产开发商在开发项目前会成立项目公司专门为项目服务,独立核算,仅财务和前期开发人员合计最少超过15人,可想而知项目开发中工作如此之多。“合建房”组织是否有人手专职去做这些事情呢?
业主利益未必能得到保障。“合建房”成员都是大家自愿入会,并没有法律实体的约束,所以如果建成的房子或者物业管理等出现问题，业主将如何保障自己的权益呢？ （中原地产研究部研究主任 何佩珊）
来源：《私人理财》 编辑：张一
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